Planujesz sprzedaż mieszkania lub domu? Masz już zdecydowanego kupca i ustalacie termin aktu notarialnego? Od 28 kwietnia 2023 roku Twoja lista zadań powiększyła się o jeden kluczowy punkt: formalne przekazanie certyfikatu energetycznego. Bez tego dokumentu transakcja może przynieść Ci spore kłopoty finansowe. Sprawdź, co musisz przygotować, zanim usiądziesz przy biurku notariusza.
Jak uzyskać świadectwo energetyczne budynku?
Uzyskanie świadectwa energetycznego nie wymaga już skomplikowanych i długotrwałych formalności. Całą procedurę możesz zrealizować w pełni online, bez wychodzenia z domu. Wystarczy skorzystać z dedykowanej platformy internetowej (np. netaudyt.pl), gdzie wypełniasz intuicyjny formularz z podstawowymi danymi technicznymi nieruchomości — takimi jak rodzaj ogrzewania, powierzchnia, rok budowy czy materiały użyte do izolacji. Na tej podstawie uprawniony audytor sporządza oficjalny dokument, rejestruje go w centralnym wykazie Ministerstwa Rozwoju i Technologii, a następnie przesyła do Ciebie gotowy certyfikat z kwalifikowanym podpisem elektronicznym lub w wersji papierowej.
Dlaczego notariusz zapyta o świadectwo energetyczne?
Wytłumaczenie jest proste: bezwzględnie wymaga tego prawo. Polskie przepisy nakazują, aby każdy sprzedawca przekazał kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej przy sprzedaży mieszkania lub domu najpóźniej w momencie podpisywania umowy sprzedaży.
Notariusz ma ustawowy obowiązek odnotować w treści aktu notarialnego, czy świadectwo energetyczne u notariusza zostało przekazane kupującemu.
Ważne – zrzeczenie się obowiązku jest nieważne!
Nie możesz zrezygnować z tego obowiązku po porozumieniu ze stroną kupującą. Nawet jeśli kupujący twierdzi, że „on tego nie potrzebuje”, powszechnie stosowany dawniej zapis w umowie o rezygnacji ze świadectwa jest prawnie nieważny.
Co się stanie, jeśli nie masz świadectwa u notariusza?
Jeśli przyjdziesz na podpisanie aktu notarialnego bez dokumentu, uruchomiona zostanie ścieżka formalna przewidziana przez przepisy:
- Pouczenie kupującego: Notariusz oficjalnie pouczy stronę kupującą o prawie do wykonania takiego świadectwa na Twój koszt (w przypadku braku jego dostarczenia w wyznaczonym terminie).
- Zgłoszenie do rejestru: Notariusz odnotuje brak dokumentu w akcie notarialnym oraz przekaże informację o braku świadectwa do odpowiedniego rejestru ministerstwa.
Brak świadectwa energetycznego – konsekwencje finansowe:
Niedostarczenie dokumentu to prosta droga do kary grzywny. Przepisy stanowią, że kara za brak świadectwa charakterystyki energetycznej wynosi od kilkuset złotych do nawet 5 000 zł. Kara ta nakładana jest bezpośrednio na sprzedającego.
Jak legalnie przekazać dokument?
Świadectwo możesz dostarczyć kupującemu na dwa sposoby – oba są w pełni akceptowane w kancelarii notarialnej:
- Forma papierowa – dokument w wersji drukowanej musi posiadać oryginalny, własnoręczny podpis licencjonowanego certyfikatora (kserokopia jest nieważna).
- Forma elektroniczna – plik w formacie PDF opatrzony kwalifikowanym podpisem elektronicznym audytora.
Uwaga: Zwykły skan papierowego dokumentu przesłany mailem nie jest ważny w świetle prawa i notariusz go nie uzna.
Kiedy mieszkanie jest zwolnione z tego obowiązku?
Jeśli zastanawiasz się, czy do sprzedaży mieszkania potrzebne jest świadectwo energetyczne, odpowiedź dla klasycznego lokalu w bloku czy kamienicy zawsze brzmi: TAK.
Ustawodawca przewidział bardzo wąski katalog wyłączeń. Świadectwa nie potrzebujesz tylko wtedy, gdy sprzedajesz nieruchomość:
- Wolnostojącą o powierzchni użytkowej poniżej 50 m².
- Używaną jako dom mieszkalny krócej niż 4 miesiące w roku (np. typowy domek letniskowy).
- Podlegającą przepisom o ochronie zabytków.
Krok po kroku: Jak przygotować się do transakcji?
Aby wizyta w kancelarii notarialnej przebiegła bez stresu, wykonaj następujące kroki:
- Sprawdź ważność: Świadectwo energetyczne jest ważne przez 10 lat od momentu wydania (chyba że w międzyczasie lokal przeszedł głęboką termomodernizację lub remont zmieniający jego zużycie energii).
- Zamów dokument z wyprzedzeniem: Sporządzenie dokumentu przez internet zajmuje zazwyczaj od 1 do 3 dni roboczych. Nie zostawiaj tego jednak na ostatnią chwilę przed podpisaniem aktu.
- Wybierz legalnego eksperta: Upewnij się, że osoba robiąca certyfikat posiada uprawnienia państwowe i jest wpisana do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków.
Podsumowanie – O czym musisz pamiętać?
Świadectwo charakterystyki energetycznej to nie tylko kolejna formalność, ale ustawowy obowiązek, bez którego sprzedaż nieruchomości naraża Cię na wysokie kary finansowe (nawet do 5000 zł). Kupujący nie może znieść z Ciebie tego wymogu, a notariusz skrupulatnie odnotuje fakt przekazania dokumentu w akcie notarialnym. Aby uniknąć niepotrzebnego stresu i opóźnień przed transakcją, zamów certyfikat z odpowiednim wyprzedzeniem.