Wykonawca realizuje kontrakt o wartości kilku milionów złotych, zatrudnia podwykonawców i finansuje materiały, ale zaczyna mieć wątpliwości dotyczące wypłacalności inwestora. Nie musi czekać do momentu, w którym pierwsza faktura pozostanie niezapłacona. Kodeks cywilny przewiduje szczególne zabezpieczenie przeznaczone właśnie dla umów o roboty budowlane – gwarancję zapłaty.
Mechanizm ten ma chronić wykonawcę przed ryzykiem braku wynagrodzenia za realizowane prace. Co istotne, prawo do żądania zabezpieczenia może zostać wykorzystane również już w trakcie prowadzenia budowy, a strony nie mogą skutecznie wyłączyć go w umowie.
Jak może wyglądać gwarancja zapłaty?
Art. 6491 Kodeksu cywilnego wskazuje konkretne formy zabezpieczenia. Gwarancją zapłaty może być:
- gwarancja bankowa,
- gwarancja ubezpieczeniowa,
- akredytywa bankowa,
- poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora.
Nie wystarczy więc samo pisemne zapewnienie inwestora, że posiada środki i zapłaci za roboty. Ustawowy mechanizm zakłada udział banku albo – w przypadku gwarancji ubezpieczeniowej – zakładu ubezpieczeń.
Ciekawym rozwiązaniem jest sposób finansowania zabezpieczenia. Udokumentowane koszty ustanowienia gwarancji ponoszą inwestor i wykonawca w równych częściach. Zabezpieczenie chroni więc wykonawcę, ale ustawodawca nie przerzuca całego kosztu jego uzyskania wyłącznie na inwestora.
Wykonawca może zażądać gwarancji także w trakcie budowy
Prawo do zabezpieczenia nie musi zostać zapisane w pierwotnej umowie. Kodeks cywilny stanowi wprost, że nie można go wyłączyć ani ograniczyć czynnością prawną. Wykonawca może zażądać gwarancji w każdym czasie.
| Zagadnienie | Co wynika z przepisów? |
|---|---|
| Moment żądania | Wykonawca może wystąpić o zabezpieczenie również podczas realizacji kontraktu |
| Wysokość gwarancji | Może obejmować potencjalne roszczenie o wynagrodzenie wynikające z umowy |
| Roboty dodatkowe | Mogą być objęte zabezpieczeniem, jeżeli spełniają ustawowe warunki, w tym zostały zaakceptowane na piśmie przez inwestora |
| Koszt zabezpieczenia | Udokumentowane koszty strony ponoszą po połowie |
| Wyłączenie prawa w umowie | Postanowienie ograniczające ustawowe prawo wykonawcy nie jest skuteczne |
Wyjątkiem przewidzianym obecnie w Kodeksie cywilnym jest sytuacja, w której inwestorem jest Skarb Państwa – ustawowy obowiązek udzielenia omawianej gwarancji nie znajduje wówczas zastosowania.
45 dni to minimalny termin dla inwestora
Wykonawca, występując o gwarancję, powinien wyznaczyć inwestorowi termin na jej uzyskanie. Nie może być on krótszy niż 45 dni.
Jeżeli w tym czasie wykonawca nie otrzyma żądanego zabezpieczenia, może powstać uprawnienie do odstąpienia od umowy z winy inwestora. Ustawa wiąże brak gwarancji również z innym ważnym skutkiem: traktuje go jako przeszkodę w wykonaniu robót z przyczyn dotyczących inwestora.
Przy konflikcie dotyczącym zakresu zabezpieczenia, terminu albo skuteczności żądania prawnik do spraw związanych z budową może pomóc przeanalizować umowę, korespondencję stron oraz konsekwencje dalszego prowadzenia lub przerwania prac.
Przykład: inwestor zaczyna opóźniać płatności
Generalny wykonawca realizuje budynek usługowy. Początkowo wszystkie faktury są regulowane terminowo, ale po kilku miesiącach inwestor zaczyna przesuwać płatności. Jednocześnie wartość pozostałych do wykonania robót wynosi jeszcze kilka milionów złotych.
Wykonawca nie musi ograniczać się do dalszego finansowania budowy i oczekiwania na rozwój sytuacji. Może skorzystać z ustawowego mechanizmu i wystąpić o gwarancję zabezpieczającą wynagrodzenie do wysokości przewidzianej w przepisach.
Jeżeli inwestor nie przedstawi odpowiedniego zabezpieczenia w wyznaczonym terminie wynoszącym co najmniej 45 dni, konsekwencją może być odstąpienie wykonawcy od umowy. Dlatego wezwania do ustanowienia gwarancji nie należy traktować jak zwykłego pisma negocjacyjnego.
Brak gwarancji może mieć skutki także dla wynagrodzenia za niewykonane roboty
Regulacja idzie dalej niż samo prawo do zakończenia współpracy. Jeżeli wykonawca był gotów realizować dalsze roboty, ale przeszkodą stały się okoliczności dotyczące inwestora związane z brakiem wymaganej gwarancji, inwestor nie może automatycznie odmówić wynagrodzenia tylko dlatego, że pozostały zakres nie został wykonany.
Ustawa pozwala jednak inwestorowi odliczyć to, co wykonawca zaoszczędził w wyniku niewykonania pozostałych robót. W praktyce rozliczenie takiego kontraktu może więc wymagać dokładnego ustalenia wartości wykonanych prac, zakresu niewykonanej części oraz kosztów, których wykonawca już nie poniósł.
Prawo działa również niżej w łańcuchu wykonawców
Przepisy dotyczące gwarancji zapłaty stosuje się odpowiednio także do umów zawartych pomiędzy wykonawcą lub generalnym wykonawcą a dalszym wykonawcą, czyli podwykonawcą.
Oznacza to, że mechanizm nie chroni wyłącznie największej firmy prowadzącej całe przedsięwzięcie. Może mieć znaczenie również w relacji pomiędzy generalnym wykonawcą a przedsiębiorstwem realizującym określoną część robót.
Żądanie gwarancji nie musi oznaczać końca współpracy
W praktyce samo wystąpienie o zabezpieczenie bywa odbierane jako sygnał braku zaufania do inwestora. Z prawnego punktu widzenia jest to jednak ustawowy instrument zabezpieczający finansowanie robót i może być wykorzystywany także wtedy, gdy strony chcą dalej realizować kontrakt.
Dla inwestora ważne jest więc wcześniejsze uwzględnienie możliwości takiego żądania w finansowaniu projektu. Dla wykonawcy – prawidłowe określenie wysokości zabezpieczenia, zachowanie odpowiedniego terminu oraz udokumentowanie żądania. Przy kontrakcie wartym kilka lub kilkadziesiąt milionów złotych gwarancja zapłaty może bowiem decydować nie tylko o bezpieczeństwie pojedynczej faktury, ale o możliwości dalszego finansowania całego zakresu robót przez wykonawcę.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej sprawy może zależeć od jej indywidualnych okoliczności oraz aktualnego stanu prawnego.